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关于房屋“私下交易”类型简析

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018/1/9     浏览次数:    

                         关于房屋“私下交易”类型简析


               
    在实践中,由于土地制度、限购、借名、偷漏税等多种原因,存在着一些房屋“私下交易”后不申请办理房屋登记或者无法办理房屋登记的情况。现本文对此做简要分析。

 

   一、非集体成员购买集体宅基地上房屋的合同


    1、表现形式:非集体成员购买集体宅基地上房屋的即所谓“小产权房”买卖,由于其不符合现行的法律规定,因此无法办理合法的登记手续。实践中有些是村委会发放产权证书或者仅仅由双方签订房屋买卖协议并实际居住。
    2、法律效力:法院审理的倾向性意见是认定无效。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”;北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题,专门于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》,要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件,应当高度重视,妥善处理,在相关法律政策尚未出台前,不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。
    综合各地的判例和倾向性意见来看,法院认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此基本上都会认定合同无效。
    3、典型案例:马海涛诉李玉兰房屋买卖纠纷一案北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第17632号民事判决。

    法院认为:二审法院认为“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对双方签订的《买卖房协议书》确认为无效”。

 

  二、借名买房的情况

 

    1、表现形式:借名购房的一般可以分成两种情况,一是地方政策性临时限购;二是不具备保障性住房资格的。实践中也会因借名人与出借人之间的关系不同而体现为口头协议和另外签署书面协议来证明有借名购买的关系以及对今后如何办理所有权转移作出具体的约定。
   2、法律效力:目前对于此种情况法院的也有不同的处理意见。如浙江省高级人民法院民一庭在其2011年出台《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,第8条规定“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外”
   2014年上海市高院民一庭倾向性意见认为,借名人与出借人达成隐名购房协议,借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。在取得产权后,借名人请求确认房屋权属的,人民法院可以支持,但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。
   2010年北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知中第6条第2款规定“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。 ”第16条规定“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”
   3、典型案例:天津市河北区人民法院“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案”(【2014】北民再字第3号)法院经审理认为,申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资,以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款,待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示,协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,其具体情节也不能认定为违反社会公共利益,因此应认定协议有效。
 
  三、期房转让

    1、表现形式:即在预购商品房未竣工交付前再次转让的情况,包含拆迁安置房未竣工前的转让。实践中一般会有两种模式处理,一是待预购人办理完产权证以后再办理转移登记;二是预购人解除其与开发商的商品房买卖合同,让开发商与后一购房人直接签订商品房买卖合同。采用第二种模式的居多。
    2、法律效力:在早期法院司法实践中,基本上都运用《房地产管理法》第38条第6款之规定来认定无效,但近些年的观点逐渐改变,法院倾向性意见认为该条款仅为管理性条款,不涉及合同的效力。因此不会认定无效。而会依照《最高院关于审理买卖合同纠纷案件的法律问题的解释》第三条第一款,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
    3、典型案例:王首位与胡军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2013)神民初字第02343号。
    法院认为:原、被告在自愿、平等协商一致的基础上签订了房屋转让合同,其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。
    合同当事人应按合同约定全面履行自己的义务。
    现原告以转让的是一期房,而被告因无一期房交给原告属于交付不能为由请求解除合同,因合同中约定转让的是修建房屋的指标,并未明确约定  被告转让给原告的房屋必须是一期房,原告提交的证据亦不能证明原、被告双方当初约定转让的是一期房,且现在被告能分配到二期房,并未影响原告的购房目的。

   四、转让经济适用房、保障房购房的


    1、表现形式:一般也分两种情况,一是期房或者未满足上市条件的情况;二是已经满足5年等上市限制情况。
    2、法律效力:对于转让经济适用房、保障房类期房的,法院倾向性意见认为属于无效合同。如: 2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第5条规定“当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。”
    3、典型案例:李寿国与袁啸鲸经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书(2014)长中民三终字第00828号。
    法院认为,袁啸鲸与李寿国于2006年4月30日签订的《房地产买卖代理合同》系双方的当事人真实意思的表示,且在双方签订房屋买卖合同时,该合同并未违反法律或行政法规的强制性规定,合法有效。
    袁啸鲸主张双方的合同违反了《经济适用房管理办法》等规范性文件的规定,但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条 之规定,只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据认定合同无效。
    戴玉兵与卢清球经济适用房转让合同纠纷判决书(2016)赣0423民初463号。法院认为,经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

    经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

   《经济适用住房管理办法》第三十条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

    及该办法第三十一条规定,政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
    本案原告戴玉兵与被告卢清球签订购买经济适用房协议,违反了国家关于购买经济适用房不满5年不得上市交易等政策性规定。
    依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定,原、被告签订的经济适用房买卖协议因损害公共利益而属无效协议,依法不予保护。
 
   五、民间借贷委托售房或者签署买卖协议的 


     1、表现形式:此种情况一般体现为民间借贷的情况下,为了保障借贷资金的安全性或者已经无法清偿债务的情况下,债务人将其房屋以公证委托债权人销售转让或者签订买卖合同的形式抵债给债权人。
    2、法律效力:法院的倾向性意见认为,债权到期无法清偿的情况下,此种委托或者签订的房屋买卖合同均为有效合同。如:2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第24条规定“ 民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
    借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。”
    第25条规定“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
    当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。”
    2014年上海市高院民一庭倾向性意见认为“在委托书真实有效的情况下,相对人有理由相信代理人获得了有效的授权,代理人所作出的代理行为有效,其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查,主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。”
   “倾向性意见认为,债务履行期届满后,债务人在无力归还借款的情况下,与债权人就债务清偿达成以房抵债合意,是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后,一方当事人要求履行的,人民法院应予支持,但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。”
    3、典型案例:张明明上诉刘佰秋房屋买卖合同纠纷一案(2016)京03民终10209号。
    法院认为:张明明上诉称其是被迫签订的《以房抵债协议书》,该协议并非其真实意思表示,但张明明对其主张未提交证据,且该协议自2013年1月签订之后刘佰秋和张明明按照约定均部分履行了各自的义务,即刘佰秋支付了应付款项、张明明移交了商业城601号房屋,张明明从未对《以房抵债协议书》提出异议,故对张明明的上述意见,本院不予采信。
    另外,根据现查明的事实,《以房抵债协议书》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,故刘佰秋要求确认其与张明明签订的《以房抵债协议书》有效,本院予以支持。
    王广全与宋甲红、张美芹确认合同无效纠纷二审民事判决书(2016)鲁01民终1028号
    法院认为:“宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的,该权利与集体经济组织成员的资格是紧密联系在一起的。
    在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相流转,但转让给本村以外的人属于无效转让。
    《以房抵债协议》不仅涉及平阴县东关村黄河局北57号的房产,还包含相应的宅基地使用权。
    东关社区虽称王广全与宋甲红、张美芹在办理房产过户手续时,均为东关村的村民,但未能举证证明;王广全亦未能证实其与妻子张兰英曾是东关社区的成员;因此,王广全、张兰英无权取得涉案宅基地。
    《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
    《以房抵债协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定,原审法院判决《以房抵债协议》无效,认定事实清楚、适应法律正确,应予维持。”


   六、因炒房而不办理登记手续的
  

    1、表现形式:此类情况也分成两种模式。一是专业的炒房客购买期房或者现房用于囤积房源,但不办理转移登记,待房价上涨后直接转让给第三人;二是中介的经纪机构利用其优势地位囤积房源或者在促成交易时吃房屋差价。

    2、法律效力:法院的倾向性意见认为连环买卖的合同效力应当区分对待。如:2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第9条规定“房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。”
    “房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。”
    2014年上海市高院民一庭倾向性意见认为“第一手房屋买卖合同被确认无效,第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响,如不存在其他无效情形的,确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利,应从善意取得制度的角度进行审查。”
    但最新的判例也有认为炒房客签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。
    3、典型案例:王某甲与张某某、王某乙等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2013)汴民终字第226号
    法院认为,张某某将受赠后并未办理房地产权证变更登记手续的房屋售与王某乙,之后王某乙将该房屋售与王某甲,王某甲又将该房屋售与沙某某,王某乙、王某甲明知该房屋无法办理房地产权证登记变更手续,仍分别实施买卖行为与对方签订房屋买卖协议,显而易见其所签订的房屋买卖协议应为买卖双方的真实意思表示。
    依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款之规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
    天津市滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。此外,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。


   七、因为查封无法登记情形

    1、表现形式:有些房屋因为实现抵押权、其他纠纷等原因被查封,而无法办理登记的。
    2、法律效力:在早期来说,最高院是认为查封后签订的合同,均为无效合同。如:最高院(1997)经他字第8号的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同。”
    但2014年上海市高院民一庭倾向性意见认为,当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持,但房屋未取得合法建造审批手续的除外。

    3、典型案例: 戚志清与王丹、王才房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书(2016)黑02民终957号
    法院认为:关于戚志清与王才之间签订的房屋买卖合同效力问题。
根据我国《房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。
    根据我国《合同法》第五十二条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
    根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第14条的规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
    因此,戚志清与王才之间的房屋买卖合同是否有效,取决于《房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定是否属于效力性的强制性规定。
根据我国《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
    根据上述法律规定,物权变动的原因和结果是相区分的,签订买卖合同是物权变动的原因,而是否能实际取得物权取决于相关法律规定或合同约定,属于合同履行的范畴。
    本案中《房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定只是规定司法机关查封的房产不得转让,而未规定转让查封房产的合同效力。
    因此该规定属于管理性的强制性规定,不属于效力性的强制性规定。
    故戚志清与王才之间签订的房屋买卖合同属有效合同。

   八、解决问题的对策

    针对以上类型的问题,房地产主管部门解决问题的方法可以主要有以下几个方面。
    1、切实落实预售以及存量房的网签和资金监管,通过合同和对资金流的限制,可以比较好的减少“私下交易”行为。
    2、可以考虑通过与国家税务总局协商。通过房屋买卖网签平台与征税系统的联网,签约后需及时依法纳税,加大炒房的难度。
    3、可以考虑通过立法要求法院在审理类似案件时发现违反行政管理行为的需移交给相关主管部门处理。如偷漏税、违法销售等。
    4、应要求地方交易管理部门数据与保障房管理部门互通,以加强保障房的管理和维护正常房地产市场秩序。
   5、应加大对借名购房行为的打击力度,如将双方均列入不诚信名单等。
   6、在今后集体土地流转试点的基础上,修改《土地管理法》以符合同地同权,流转交易的目的。


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